• Advanced Communication & Research Group

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w czasach kwarantanny

Updated: May 24

W myśl starej prawdy, w czasach kryzysu „cash is the king” i nie inaczej jest tym razem: ograniczenie akcji kredytowej na skutek zaostrzenia warunków zarówno, co do kosztów finansowania, jak i wysokości wkładu własnego, a także niepewność zatrudnienia zmusiły wielu konsumentów do przesunięcia w czasie decyzji o zakupie mieszkania. Aktywizuje się kapitał spekulacyjny oraz ci nabywcy, którzy dysponując gotówką liczą na tani zakup wymarzonego lokalu czy domu na własne potrzeby lub w celach inwestycyjnych i przewidując wyższą stopę zwrotu na kapitale w dłuższym czasie. Jak na kryzys reagują deweloperzy?



Dobrze już było


W 2019 roku obserwowaliśmy kolejny rok z rzędu znaczący wzrost cen mieszkań, który w wybranych aglomeracjach przekraczał poziom 16% rdr (Łódź)[1]. Jednak nieruchomości na tych obszarach były wcześniej niedoszacowane, a eksperci zwracają uwagę, że wzrosty spowodowane zostały rosnącą siłą zakupową Polaków oraz spadkiem bezrobocia i nie wykazywały cech bańki cenowej. Akcja kredytowa jest umiarkowana, popyt inwestycyjny jest finansowany środkami własnymi, nie widzimy obniżki standardów kredytowych, udział kredytów mieszkaniowych w aktywach banków też jest umiarkowany. Również powszechnie używane wskaźniki finansowe nie pokazują bańki cenowej” – mówił wówczas profesor Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej[2].


Wzrosty determinowane były także rosnącymi kosztami robocizny oraz materiałów budowlanych. Rynekpierwotny.pl w grudniu 2019 roku podawał, że średni koszt budowy bloku mieszkalnego wzrósł od stycznia 2018 do stycznia 2019 roku o 10%.


Na ówczesny poziom cen wpływ miały także ograniczona podaż i koszty zakupu działek inwestycyjnych, które według raportu firmy Emmerson Evaluation stanowić mogły w przypadku Warszawy 37%, w Trójmieście 35%, a w Krakowie 30% wartości inwestycji, a wzrost poziomu tych cen przekraczał na niektórych obszarach poziom 20% rdr[3].


2020 w 2019


Na koniec 2019 roku eksperci JLL przewidywali utrzymanie dobrej koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych także w 2020 roku. Zwracali uwagę na niskie stopy procentowe przy wysokiej inflacji, co stymulować miało zakupy inwestycyjne, a dobra dostępność kredytów hipotecznych determinować miała popyt ze strony indywidualnych nabywców. Jednocześnie dalszemu rozwojowi sektora w obliczu zbliżającego się spowolnienia gospodarczego sprzyjać miał niski poziom zadłużenia deweloperów, który wynikał z finansowania realizacji projektów deweloperskich przez banki poprzez kredyty hipoteczne zaciągane przez indywidualnych nabywców i wypłacane na powiernicze rachunki, a nie poprzez kredyty udzielane deweloperom.


Eksperci JLL zwracali również uwagę na potencjalne przeszkody dla wzrostu lub utrzymania popytu na nieruchomości mieszkaniowe na wysokim poziomie. Według Narodowego Banku Polskiego w latach 2017-2018 nawet 40% mieszkań z rynku pierwotnego kupowanych było w celach inwestycyjnych, a w momencie wyhamowania tego popytu znaczącemu obniżeniu miała ulec sprzedaż nowych mieszkań. Obniżenie popyty mogłoby wystąpić w momencie znacznego spowolnienia gospodarczego czego rezultatem byłoby obniżenie aktywności na rynku pracy i spadek popytu na wynajem mieszkań ze strony czynnych zawodowo osób.


Sprzedaż mieszkań w pierwszym kwartale 2020 roku


Sprzedaż mieszkań w I kwartale bieżącego roku była o 14% wyższa niż w analogicznym okresie 2019 roku (w sześciu największych polskich miastach[4] deweloperzy sprzedali 18 900 mieszkań). W tym samym okresie podaż uległa znaczącej redukcji – na rynek trafiło jedynie 13 000 nowych mieszkań – co sprawiło, że podaż skurczyła się o 12% w stosunku do poziomu z końca 2019 roku i o 13% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku[5] i jest to najniższy wynik od 5 lat.


A co będzie dalej?


Większość analityków starając się przewidzieć rozwój sytuacji posiłkuje się przebiegiem kryzysów finansowych z minionych dekad. Cechą wspólną dla kryzysowych czasów był spadek wycen jednak zwykle wcześniej następowały znaczące i długotrwałe wzrosty cen nieruchomości, a wspomniana korekta była w czasie niwelowana. Dla przykładu największe spadki cen domów na rynku brytyjskim notowane były w latach 1989-1993. Przecena kształtowała się wtedy na poziomie 20% jednak należy zauważyć, że w latach 1954-1989 wycena przeciętnej nieruchomości w Wielkiej Brytanii to ponad 30-krotny wzrost. W USA ostatni kryzys finansowy spowodował spadek średniej wartości domu o 27% (w latach 2006-2012) jednak od 1933 do 2006 wyceny domów zanotowały ponad 40-krotny wzrost[6].


Znaczące wzrosty rynku w latach ubiegłych, stosunkowo dobra kondycja firm deweloperskich, a także ograniczona obecnie podaż nowych mieszkań i wstrzymanie przez deweloperów części nowych realizacji, które miały rozpocząć się w perspektywie kolejnych kilku-kilkunastu miesięcy to silne argumenty za stanowiskiem, że nie należy spodziewać się dużych przecen nieruchomości w Polsce w obliczu trwającego kryzysu. Znajdując się w stosunkowo dobrej kondycji, pomimo prognozowanego spowolnienia gospodarczego i utrudnień w pozyskiwaniu finansowania dla części potencjalnych nabywców, deweloperzy nie będą skłonni do redukcji. Nie należy też spodziewać się znaczącego wzrostu podaży na rynku wtórnym. Tak jak w przypadku rynku pierwotnego sprzedający nie będą skłonni realizować transakcji ze stratą, a nieruchomości przez większość z nich traktowane są jako inwestycja długoterminowa.


Według Bartosza Turka z HRE Investments poziom cen nieruchomości zależy od głębokości kryzysu. Długi czas jego trwania i znaczące spowolnienie gospodarcze na pewno wpłynie na wyceny, ale kluczowe znaczenie może mieć polityka prowadzona przez regulatora. Wysokość poziomu stóp procentowych, jak również liczne programy pomocowe w tym na przykład ulgi podatkowe dla kupujących nieruchomości mogą znacząco zredukować poziom spadków i pozwolić na relatywnie szybkie odbudowanie się zarówno strony podażowej, jak i popytowej.

[1] Raport AMRON-SARfin Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 3 / 2019 [2] Ceny mieszkań: dlaczego rosną tak szybko? Czy zaczną spadać?, Infonajem.pl [3] Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną ANALIZA ŚREDNICH CEN ORAZ UDZIAŁU W WARTOŚCI INWESTYCJI DEWELOPERSKIEJ – 06.2019, Emmerson Evaluation [4] Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź [5] Rynek mieszkaniowy w Polsce - Q1 2020, JLL [6] Ceny mieszkań chętniej rosną niż spadają, Forsal.pl, Bartosz Turek, HRE Investments

0 views
  • LinkedIn
  • White Facebook Icon

© 2020 Advanced Communication Sp. z o.o., ul. Muszyńska 31, 02-916 Warszawa,  NIP: 5252607046